[房市] 板橋 浮州馥華 中和頂天、天下 新莊新時代-中古屋比較
看屋時間: 108/5-108/7
總價: 1000萬
房型: 電梯兩房 (室內約16-20坪) 含車位佳
繼上一篇以板橋為中心的新成屋比較後，最近終於有點時間整理中古屋的部分，也感謝網路上的朋友給予指教，每個人看房買房的重點可能不同，捷運、火車、全聯、加油站、交流道、飲食、學區等生活指標的先後順序也不一樣，因此都有不同看法，個人只是將我自己的需求套用在各不同社區大樓，以我的觀點判斷這些社區是否符合我的經濟能力得到的判斷，也歡迎大家一起討論。
本人在板橋車站附近工作，希望以新北市政府及板橋車站為中心向外尋找可居住的地點，出生於南部的我，能離高鐵或客運站近一些對回家是有幫助，因此找尋了周圍幾個適合的居住區域整理如下。
新莊頭前
合康新時代 開價1360；成交1250
新時代是合康在附近蓋的小坪數建案，交通方面要到板車也算方便，除了周圍有機場捷運和即將通車的環狀線外，沿著思源路10鐘左右即可進入板橋。在生活機能可參考上一篇的禮躍，只能靠化成路，但是工廠第一排，離高架機捷很近但離國道一號更近，若有噪音、汙染疑慮可跳過此社區。
從蓋好至今約五年，我看了5F和11F兩個標的物，偏好5F，原因簡單相似格局開價較低還附裝潢，而且車位5F的在地下2，比11F的地下3位置更佳，雖然是機械車位但只是左右橫移，非上下的機械車位，5F缺點則是房間不大，有一房已經更改為開放式和室，室內的櫃體裝潢過多，讓原本寬闊的客廳變成很壅擠，就在考慮2天左右，仲介來電表示該物件1250成交，今日在實價登錄確認1250成交，緣分也是買房的眉角。
板橋浮洲
馥華原美 開價1588 成交1450
原美離浮州車站最近，要搭火車進入北市不是問題，此外大觀國小、大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學造就此地文教區，若想住在都市旁的郊區，這建案確實可以考慮。周圍安靜，離市區一橋之隔，想享受都市旁的安寧，這區域是不錯的選擇，但周遭的生活機能尚待加強，目前只有便利商店，想吃個早午餐可能需移動一下自己的屁股才有辦法。
格局上來說原美有兩房與三房為主，原美兩房七樓以上景觀都不錯，可遠眺板橋市中心，周圍都是低矮樓房，視野無礙，地下室的停車場以及垃圾處理環境令人印象深刻，兩房含車位總坪數約44坪(車位11坪左右)，車位170萬，單價約36/p，總價約1400萬，萬事俱備只欠總價，由於總坪數較大，若非總價考量，馥華原美是我心裡首選。
馥華原鄉 開價1614 成交1510
原鄉離原美約50公尺，離車站遠迷你點，外在環境跟原美差不多，只差在進出社區的入口較小，原因是道路尚未拓寬，因此出入口較不容易找到。
格局上則是三房、四房為主，六樓以下基本上沒有景觀，會被周圍的老公寓擋住，低樓層採光不佳，高樓層視野佳，地下室的停車場和垃圾處理都是優點，但總坪數更大，因此總價更高。
四季紐約 開價1250 成交1075
四季紐約位在中和環球旁，是一條死巷子內，巷子內除了這個大社區外，其他多為工廠及停車場，住要是工業乙種用地，十年前在蓋的時候爭議頗多，和附近的元氣大鎮都是中和板橋交界著名的乙工用地實際住宅使用。四季紐約社區頗大，總共有1191戶，管理費的總額也是非常驚人，近期因主委更換，意見不合，在社區內的群組對管理費的收法有些爭執。學區則屬於熱門的海山國小以及海山國中，生活上依靠環球頗為便利。社區內的套房成交價格有高有低，價格凌亂；但在兩房的成交價格上相對穩定，近期沒有38/p到40/p，相對難以成交。
兩房格局都相同，由於乙工用地，許多大品牌的仲介不會在網路上放格局圖，但基本上就很標準兩房雙面採光格局客餐廳＋主臥、廁所、次臥、開放式廚房＋陽台。只是每個案件內部裝潢落差，價格有高有低，這部分是需要多加注意的。而這社區黃色房仲耕耘很深，基本上也強勢，想要有第一手資訊建議找黃色W房仲。
中和區莒光
怡富小幸運 開價1352 成交1100(不含車位)
位在國光街巷弄內，出入口狹小是其缺點，而位在公園旁則是優點，外觀來看是一個畸零地，車庫的位置也很特別，特別到我不知如何形容。
室內格局為挑高三米六，主打挑高空間＋安靜巷弄與緊鄰公園。但主建物坪數小，個人認為適合一個人居住，兩人居住過為擁擠，陽台的形狀為三角形也非常特別，高度不高視野普通，以中和新建案來說成交約40/P，算是便宜，但是建物的出入口真的較不方便，可能需要多加考慮。三個月前注意此建案只有一個物件販售，目前又多出好幾個，總共七層樓，每層七戶，應該還有幾戶地主戶可以選擇。
天下為公No.2 開價1198 成交1020
此社區算是中型社區，約有四百戶，位在民德路上，生活機能相對方便，民德路上即有公車站牌，也是上篇新成屋－屋豊香的斜對面社區，社區對面為頂天立地社區，兩社區很像雙胞胎，成交均價也差不多，社區旁為郵局，對面有小七，兩百公尺內有全聯，飲食沒有問題，交通不太吵，中和門牌成交價格約35/P，相對板橋門牌45起跳，算是可入手的位置。
社區有24年的歷史，921地震後被列為黃標，後來解除，公設比約16%，管理費每坪約45，原建商格局OK，前後雙面採光，已全改天然氣，每層兩戶，此案件六月我有付過斡旋10萬，開1010微調至1030，但屋主堅持至少要賣1060因此未成交。但在本月初房仲來電表示1020賣掉。
頂天立地 開價1250 成交1100
天下為公社區對面，生活機能與其相同。
社區內公設約16%，有羽球場一面(較稀少的公設)，管理費年繳折2.5個月，1F店面租金屬於社區管委會，因此社區近期全換電梯後還有結餘兩千萬左右。七樓物件今年四月看過，雙面採光正常格局，缺點是廁所沒開窗，客餐廳頗大約有七坪，兩個房間約三坪，七樓物件帶車位，且後陽台的景色可看板橋市區，算是該物件(A棟)的一大特色。硬要雞蛋裡挑骨頭大概是年紀較大24歲，921列黃標，補強後解除。
築夢苑 開價1580 成交1380
位在華福街內，對面即是和平公園，交通上較為不方便離捷運站、離火車站、離交流道都相對遠，附近為文教區有許多學校例如重慶國中、重慶國小、忠孝國中等，生活機能需靠重慶路，機能上成熟。
此案件位在九樓，空間夠大還帶機械車位，但社區戶數較少，優點是進出單純，缺點是管理費較高，目前11年的屋齡，還算年輕，但這戶屋況包含地板磁磚裂了幾塊，浴室隔間和外牆有明顯裂縫，基於此兩種結構上的原因讓我不敢開太高的價格，由於社區戶數較少，實價登錄的參考數據較少，仲介也有表示上次成交1500萬的是隔壁戶，屋況較佳，但實際並非1500，而是AB約的形式(房仲表示是他們公司成交的)，總之最後這戶我自己沒緣分成交，也恭喜屋主用原本說的1380有人要買，但覺得太低不賣，最後還是1380賣掉。
中和積穗
櫻花賞 開價1230 成交1150
位在連城路上，離未來萬大線中和高中站很近，周圍有麥當勞以及國道三號的交流道，交通的未來性指日可待，生活機能部分依靠附近的傳統市場，由於位在連城路的巷弄內出入較為不便，這點可能須考慮。此外最特別的是目前管理費是交給社區內的熱心人士，至於是管理費還是清潔費這部分可能要考慮一下。
室內格局沒問題，戶戶開窗，屬於華廈但有電梯，公設比低，總戶數16，進出單純，但也因戶數少，目前管理費收的也不高，但會擔心再過幾年電梯、機械車位等修繕的經費不知從何而來，一樓是停放機車的部分，汽車則是機械+機械車位，一樓大廳雖有櫃檯，但目前無保全，所以管理費的部分會較令人擔憂。
中正福邸 開價1258 成交930
位在快速道路旁，空氣較差，聲音較吵雜，後方則有一棟貌似全聯正在準備中，汽車停車有地下室可選購，但樓層較低的地下停車濕氣較重，這部分要注意，也有部分停車格在社區後方露天平面，1F有管理員，管理費一坪60，電梯內的公告很有趣，大家有興趣可以到現場參考。
本案件是三房格局，前後陽台非常大，主臥可把前陽台推掉，可增加一個書房的空間，搭配兩套衛浴，室內有２０坪，非常好運用，後陽台緊臨中正路，樓層低會較吵，但本案件４Ｆ窗戶關起來後幾乎沒聲音，在意者可以自行體會，原仲介表示980內買到賺到，後來有人出930據說有成交，每坪約31，可能是樓層關係，之後可由實價登錄確認。
捷年高昇 開價988 成交900
位在元氣大鎮旁，離中山路近，生活機能也須依賴積穗地區，社區管理相對嚴格，進出管理員標準作業程序，這個社區都是挑高4米2，戶數頗多，每年釋出的量也不少，這社區可以慢慢參考，停車為坡道機械，也有單賣車位，若有需求可考慮，但近年來夾層屋是否合法，這是需要考慮的部分，最近也聽到北市夾層屋在帶看過程中被檢舉拆除，若要購買也須多承擔風險。
格局部分都相同，這種夾層是需要設計師另外設計，基本上20年的高昇前屋主應該都有整理設計過，只是看格局自己喜不喜歡，入口進入後到客廳，兩房地在一上一下，垂直面來看有點像是凸型的空間，由於總價不高，還是蠻多年輕人在考慮的。
綜觀開價千萬出頭的兩房，成交價和開價約有150-250的價差，屋齡越新議價空間越少，屋齡越舊，考慮到前屋主入手成本更低、折舊、需水電重拉等，議價空間較高，買到最適合自己的房子才是最重要的，兩個月前也成交了一戶兩房，下一篇文章預計會跟大家介紹室內裝修的部分。
後記：交屋後半年持續追蹤過去看過的物件，發現都成交了！！！驗證一句話，沒有賣不出去的房子，只有會成交的價格。印象最深刻莫過於民德路天下為公，當初我開1010加碼到1030，屋主不賣；再過三個月1020成交，只能說價格回不去了!少賺10萬多花時間的屋主也是存在的^^
總價: 1000萬
房型: 電梯兩房 (室內約16-20坪) 含車位佳
本人在板橋車站附近工作，希望以新北市政府及板橋車站為中心向外尋找可居住的地點，出生於南部的我，能離高鐵或客運站近一些對回家是有幫助，因此找尋了周圍幾個適合的居住區域整理如下。
新莊頭前
合康新時代 開價1360；成交1250
新時代是合康在附近蓋的小坪數建案，交通方面要到板車也算方便，除了周圍有機場捷運和即將通車的環狀線外，沿著思源路10鐘左右即可進入板橋。在生活機能可參考上一篇的禮躍，只能靠化成路，但是工廠第一排，離高架機捷很近但離國道一號更近，若有噪音、汙染疑慮可跳過此社區。
從蓋好至今約五年，我看了5F和11F兩個標的物，偏好5F，原因簡單相似格局開價較低還附裝潢，而且車位5F的在地下2，比11F的地下3位置更佳，雖然是機械車位但只是左右橫移，非上下的機械車位，5F缺點則是房間不大，有一房已經更改為開放式和室，室內的櫃體裝潢過多，讓原本寬闊的客廳變成很壅擠，就在考慮2天左右，仲介來電表示該物件1250成交，今日在實價登錄確認1250成交，緣分也是買房的眉角。
馥華原美 開價1588 成交1450
原美離浮州車站最近，要搭火車進入北市不是問題，此外大觀國小、大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學造就此地文教區，若想住在都市旁的郊區，這建案確實可以考慮。周圍安靜，離市區一橋之隔，想享受都市旁的安寧，這區域是不錯的選擇，但周遭的生活機能尚待加強，目前只有便利商店，想吃個早午餐可能需移動一下自己的屁股才有辦法。
格局上來說原美有兩房與三房為主，原美兩房七樓以上景觀都不錯，可遠眺板橋市中心，周圍都是低矮樓房，視野無礙，地下室的停車場以及垃圾處理環境令人印象深刻，兩房含車位總坪數約44坪(車位11坪左右)，車位170萬，單價約36/p，總價約1400萬，萬事俱備只欠總價，由於總坪數較大，若非總價考量，馥華原美是我心裡首選。
馥華原鄉 開價1614 成交1510
原鄉離原美約50公尺，離車站遠迷你點，外在環境跟原美差不多，只差在進出社區的入口較小，原因是道路尚未拓寬，因此出入口較不容易找到。
格局上則是三房、四房為主，六樓以下基本上沒有景觀，會被周圍的老公寓擋住，低樓層採光不佳，高樓層視野佳，地下室的停車場和垃圾處理都是優點，但總坪數更大，因此總價更高。
四季紐約 開價1250 成交1075
四季紐約位在中和環球旁，是一條死巷子內，巷子內除了這個大社區外，其他多為工廠及停車場，住要是工業乙種用地，十年前在蓋的時候爭議頗多，和附近的元氣大鎮都是中和板橋交界著名的乙工用地實際住宅使用。四季紐約社區頗大，總共有1191戶，管理費的總額也是非常驚人，近期因主委更換，意見不合，在社區內的群組對管理費的收法有些爭執。學區則屬於熱門的海山國小以及海山國中，生活上依靠環球頗為便利。社區內的套房成交價格有高有低，價格凌亂；但在兩房的成交價格上相對穩定，近期沒有38/p到40/p，相對難以成交。
兩房格局都相同，由於乙工用地，許多大品牌的仲介不會在網路上放格局圖，但基本上就很標準兩房雙面採光格局客餐廳＋主臥、廁所、次臥、開放式廚房＋陽台。只是每個案件內部裝潢落差，價格有高有低，這部分是需要多加注意的。而這社區黃色房仲耕耘很深，基本上也強勢，想要有第一手資訊建議找黃色W房仲。
中和區莒光
怡富小幸運 開價1352 成交1100(不含車位)
位在國光街巷弄內，出入口狹小是其缺點，而位在公園旁則是優點，外觀來看是一個畸零地，車庫的位置也很特別，特別到我不知如何形容。
室內格局為挑高三米六，主打挑高空間＋安靜巷弄與緊鄰公園。但主建物坪數小，個人認為適合一個人居住，兩人居住過為擁擠，陽台的形狀為三角形也非常特別，高度不高視野普通，以中和新建案來說成交約40/P，算是便宜，但是建物的出入口真的較不方便，可能需要多加考慮。三個月前注意此建案只有一個物件販售，目前又多出好幾個，總共七層樓，每層七戶，應該還有幾戶地主戶可以選擇。
天下為公No.2 開價1198 成交1020
此社區算是中型社區，約有四百戶，位在民德路上，生活機能相對方便，民德路上即有公車站牌，也是上篇新成屋－屋豊香的斜對面社區，社區對面為頂天立地社區，兩社區很像雙胞胎，成交均價也差不多，社區旁為郵局，對面有小七，兩百公尺內有全聯，飲食沒有問題，交通不太吵，中和門牌成交價格約35/P，相對板橋門牌45起跳，算是可入手的位置。
社區有24年的歷史，921地震後被列為黃標，後來解除，公設比約16%，管理費每坪約45，原建商格局OK，前後雙面採光，已全改天然氣，每層兩戶，此案件六月我有付過斡旋10萬，開1010微調至1030，但屋主堅持至少要賣1060因此未成交。但在本月初房仲來電表示1020賣掉。
頂天立地 開價1250 成交1100
天下為公社區對面，生活機能與其相同。
社區內公設約16%，有羽球場一面(較稀少的公設)，管理費年繳折2.5個月，1F店面租金屬於社區管委會，因此社區近期全換電梯後還有結餘兩千萬左右。七樓物件今年四月看過，雙面採光正常格局，缺點是廁所沒開窗，客餐廳頗大約有七坪，兩個房間約三坪，七樓物件帶車位，且後陽台的景色可看板橋市區，算是該物件(A棟)的一大特色。硬要雞蛋裡挑骨頭大概是年紀較大24歲，921列黃標，補強後解除。
築夢苑 開價1580 成交1380
位在華福街內，對面即是和平公園，交通上較為不方便離捷運站、離火車站、離交流道都相對遠，附近為文教區有許多學校例如重慶國中、重慶國小、忠孝國中等，生活機能需靠重慶路，機能上成熟。
此案件位在九樓，空間夠大還帶機械車位，但社區戶數較少，優點是進出單純，缺點是管理費較高，目前11年的屋齡，還算年輕，但這戶屋況包含地板磁磚裂了幾塊，浴室隔間和外牆有明顯裂縫，基於此兩種結構上的原因讓我不敢開太高的價格，由於社區戶數較少，實價登錄的參考數據較少，仲介也有表示上次成交1500萬的是隔壁戶，屋況較佳，但實際並非1500，而是AB約的形式(房仲表示是他們公司成交的)，總之最後這戶我自己沒緣分成交，也恭喜屋主用原本說的1380有人要買，但覺得太低不賣，最後還是1380賣掉。
中和積穗
櫻花賞 開價1230 成交1150
位在連城路上，離未來萬大線中和高中站很近，周圍有麥當勞以及國道三號的交流道，交通的未來性指日可待，生活機能部分依靠附近的傳統市場，由於位在連城路的巷弄內出入較為不便，這點可能須考慮。此外最特別的是目前管理費是交給社區內的熱心人士，至於是管理費還是清潔費這部分可能要考慮一下。
室內格局沒問題，戶戶開窗，屬於華廈但有電梯，公設比低，總戶數16，進出單純，但也因戶數少，目前管理費收的也不高，但會擔心再過幾年電梯、機械車位等修繕的經費不知從何而來，一樓是停放機車的部分，汽車則是機械+機械車位，一樓大廳雖有櫃檯，但目前無保全，所以管理費的部分會較令人擔憂。
中正福邸 開價1258 成交930
位在快速道路旁，空氣較差，聲音較吵雜，後方則有一棟貌似全聯正在準備中，汽車停車有地下室可選購，但樓層較低的地下停車濕氣較重，這部分要注意，也有部分停車格在社區後方露天平面，1F有管理員，管理費一坪60，電梯內的公告很有趣，大家有興趣可以到現場參考。
本案件是三房格局，前後陽台非常大，主臥可把前陽台推掉，可增加一個書房的空間，搭配兩套衛浴，室內有２０坪，非常好運用，後陽台緊臨中正路，樓層低會較吵，但本案件４Ｆ窗戶關起來後幾乎沒聲音，在意者可以自行體會，原仲介表示980內買到賺到，後來有人出930據說有成交，每坪約31，可能是樓層關係，之後可由實價登錄確認。
捷年高昇 開價988 成交900
位在元氣大鎮旁，離中山路近，生活機能也須依賴積穗地區，社區管理相對嚴格，進出管理員標準作業程序，這個社區都是挑高4米2，戶數頗多，每年釋出的量也不少，這社區可以慢慢參考，停車為坡道機械，也有單賣車位，若有需求可考慮，但近年來夾層屋是否合法，這是需要考慮的部分，最近也聽到北市夾層屋在帶看過程中被檢舉拆除，若要購買也須多承擔風險。
格局部分都相同，這種夾層是需要設計師另外設計，基本上20年的高昇前屋主應該都有整理設計過，只是看格局自己喜不喜歡，入口進入後到客廳，兩房地在一上一下，垂直面來看有點像是凸型的空間，由於總價不高，還是蠻多年輕人在考慮的。
綜觀開價千萬出頭的兩房，成交價和開價約有150-250的價差，屋齡越新議價空間越少，屋齡越舊，考慮到前屋主入手成本更低、折舊、需水電重拉等，議價空間較高，買到最適合自己的房子才是最重要的，兩個月前也成交了一戶兩房，下一篇文章預計會跟大家介紹室內裝修的部分。
後記：交屋後半年持續追蹤過去看過的物件，發現都成交了！！！驗證一句話，沒有賣不出去的房子，只有會成交的價格。印象最深刻莫過於民德路天下為公，當初我開1010加碼到1030，屋主不賣；再過三個月1020成交，只能說價格回不去了!少賺10萬多花時間的屋主也是存在的^^
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